Matriz Integral SOMAGEC — Complejo Residencial Ekuku | Dirección Técnica y de Calidad (DTQ) Grupo ABAYAK

Lectura ejecutiva · Tres frases simples

Qué ocurre, cuánto cuesta y cómo se resuelve

01 · El problema

Caen piezas de las fachadas

Los remates de arriba de los 8 edificios se hicieron con tornillos y chapas que no resisten la lluvia y el ambiente marino de Bata. La chapa se oxidó por dentro y se desprende hacia las aceras por donde pasa la gente.

Base técnica

Hipótesis del expediente: corrosión galvánica y ausencia de anclajes mecánicos visados bajo CTE en 471,68 ml de petos de coronación, distribuidos en 16 frentes. El archivo documenta un desprendimiento localizado de 29 ml; la extensión sistémica requiere comprobación pericial.

02 · El daño

El reloj cuesta más que la obra

Reparar cuesta . Con el complejo cerrado, la renta objetivo frustrada es al mes. Cada día de demora agrega a la proyección.

Base de cálculo

Rentas nominales: 137.600.000 XAF/mes. Hipótesis de ocupación estable del 85 %: 116.960.000 XAF/mes. Velocidad diaria exhibida: 3.898.666 XAF por día, aproximación de 116.960.000 ÷ 30. La suma a 12 meses sigue la recuperación trimestral del expediente y asciende a 707.565.000 XAF, no a doce mensualidades íntegras.

03 · La salida

Primero, cerrar un acuerdo ejecutable

Opción prioritaria de negociación: SOMAGEC paga – en 15 días y ABAYAK contrata la reparación. Si no hay acuerdo, se prepara la reparación por cuenta propia y la reclamación documentada.

Palanca procesal propuesta

Requerimiento fehaciente, garantías, solicitud judicial de medidas sobre créditos y bienes identificados y, solo con base penal acreditada, valoración de querella y medidas personales por la autoridad competente. Ninguna retención, embargo o retirada de pasaporte es automática.

El taxímetro de SOMAGEC

Cada día de demora pesa

Proyección lineal durante la parálisis total. Base: lucro mensual del expediente.

1 día

7 días

30 días

Semáforo de decisión · VERDE: acuerdo con pago garantizado dentro de la franja propuesta. ÁMBAR: reparación directa con aval y calendario verificable. ROJO: dilación sin garantías; activar reclamación y solicitar medidas a la autoridad competente.

Lectura de las cifras: Son datos y proyecciones del expediente HTML de origen; no acreditan por sí solos inspección, prohibición administrativa de habitabilidad ni responsabilidad judicialmente declarada. El 85 % de 128 viviendas equivale matemáticamente a 108,8; «108 viviendas» es la cifra operativa redondeada del expediente. 471,68 ml × 160.030 XAF/ml = 75.482.950,4 XAF; el presupuesto cerrado conservado es 75.483.139 XAF (diferencia: 188,6 XAF). La conversión exacta redondeada del total es 1.250.956 €; el aproximado documental conservado es 1.250.955 €. Los 50.000.000 XAF de demérito reputacional son una partida separada y no forman parte del total consolidado de 820.573.139 XAF. La preferencia por el camino 2 es un criterio estratégico propuesto, pendiente de aprobación.

Daño Material Directo 16 Frentes

75.483.139

XAF // Reparación material ≈ 115.073 €

Lucro Cesante Mensual 108 viv. (85%)

116.960.000

XAF / Mes inactivo ≈ 178.304 €/mes

Quebranto 12 Meses Consolidado

820.573.139

XAF acumulados ≈ 1.250.955 €

Franja de acuerdo 75% – 85%

56,6M – 64,0M

Pago negociado aconsejado 86K – 98K €

Renta Media Teórica 128 Unidades

1.075.000

XAF / Vivienda / Mes ≈ 1.639 €/viv

Escenario 01 Amistosa

Ellos lo arreglan todoReparación integral en especie · SOMAGEC aporta medios y materiales

Probabilidad Ponderada 30%

Coste Neto ABAYAK

0 XAF (gasto pericial 3.000.000 XAF–5.000.000 XAF)

Plazo de Ejecución

4 a 6 Meses continuados

Mecanismo Contractual

Convenio de Reparación + Aval 10%

Postura Inicial SOMAGEC

Acepta vicio oculto de origen. Asume a su costa la reparación íntegra de los 16 frentes (471,68 ml).

Excepción Previsible & Contramedida

Excepción: «Proyecto de MASAI».
Contramedida: Art. 1596 Código Civil: El contratista principal responde íntegramente por proyectistas y subcontratas.

Condición de Ruptura (Trigger)

Si en 15 días no presenta plan de acopio visado bajo CTE → Salto forzoso a Escenario 02 o 04.

Escenario 02 Económica

Pagan y nos encargamos nosotrosCheque en 15 días · liquidación a tanto alzado

Probabilidad Ponderada 35%

Recuperación Efectiva

56.600.000 XAF–64.000.000 XAF

Plazo de Cierre

15 días firma + 3-4m obra

Instrumento Legal

Transacción Extrajudicial (1809 CC)

Postura Inicial SOMAGEC

Niega dolo pero accede a finiquito indemnizatorio para blindar cartera de obras públicas y relación institucional.

Excepción Previsible & Contramedida

Excepción: «Presupuesto inflado o especulativo».
Contramedida: Precios unitarios oficiales CYPE/M-LEA fijados en 160.030 XAF/ml.

Condición de Ruptura (Trigger)

Oferta inferior al 60% (<45M XAF) o fraccionamiento sin garantías → Salto a Escenario 04.

Escenario 03 Mixta

Ellos ponen las máquinas; nosotros, los acabadosAndamios y cuadrillas de SOMAGEC · placas técnicas de ABAYAK

Probabilidad Ponderada 20%

Ahorro ABAYAK Medios

30.000.000 XAF–38.000.000 XAF

Desembolso en Acabados

37.000.000 XAF–45.000.000 XAF (aplacado)

Mecanismo Contractual

Cesión de Medios + Recepción Parcial

Postura Inicial SOMAGEC

Aporta parque de andamios y cuadrilla pesada; rechaza comprar materiales técnicos importados.

Excepción Previsible & Contramedida

Excepción: «El desprendimiento afectó solo a 29 ml».
Contramedida: Modularidad constructiva idéntica y vicio sistémico en los 16 frentes.

Condición de Ruptura (Trigger)

Paralización de montaje >10 días hábiles o discrepancia en juntas → Salto a Escenario 04.

Escenario 04 Subsidiaria

Lo hacemos nosotros y les pasamos la facturaEjecución subsidiaria · reclamación de costes acreditados

Probabilidad Ponderada 40%

Desembolso Inicial ABAYAK

75.483.139 XAF

Recobro Vía Compensación

6 a 12 Meses (Auditoría)

Base Legal Aplicable

Arts. 1098 y 1596 Código Civil

Postura Inicial SOMAGEC

Estrategia dilatoria mediante contraperitajes, alegando tormenta (fuerza mayor) o prescripción.

Excepción Previsible & Contramedida

Excepción: «Prescripción decenal de 2013».
Contramedida: Acción contractual quincenal (art. 1591.2 CC) + corrosión milimétrica antigua demostrada.

Condición de Ruptura (Trigger)

Expiración de 5 días hábiles desde requerimiento notarial sin consignación → Salto a Escenario 05.

Escenario 05 Coactiva

La tríada coactivaSolicitar retención de créditos, embargo de bienes y evaluar vía penal

Probabilidad Ponderada 15%

Retención de Créditos

100.000.000 XAF (GEProyectos)

Vía Penal Personal

Querella + Arraigo Delegados

Medidas Cautelares

Garantía sobre activos de SOMAGEC en territorio nacional

Postura Inicial SOMAGEC

Rechazo frontal o derivación a matriz marroquí alegando falta de personalidad jurídica local.

Excepción Previsible & Contramedida

Excepción: «Falta de jurisdicción local».
Contramedida: Responsabilidad penal individual por riesgo vital catastrófico (Ley 4/2022) y medidas OHADA.

Acción Inmediata ABAYAK

Tríada Coactiva: solicitud judicial de garantía sobre activos nacionales de SOMAGEC (herramientas, vehículos, terrenos, edificios u otros bienes, según proceda) hasta cubrir el daño actual y el futuro justificado; retención cautelar de créditos públicos; valoración de la vía penal.

FASE 01

Escenario 01 // Amistoso

Plazo: 15 días para plan de acopio visado y aval bancario del 10%.

FASE 02

Escenario 02 // Finiquito

Pago de una vez entre 56,6M y 64M XAF, con garantía y plazo acordados.

FASE 03

Escenario 03 // Obra Mixta

Aporte de andamios pesados SOMAGEC bajo control facultativo CTO.

FASE 04

Escenario 04 // Subsidiario

Requerimiento notarial perentorio de 5 días y ejecución por terceros.

FASE 05 // COACTIVA

Tríada Coactiva Total

Embargos, secuestro de maquinaria, retención estatal y querella criminal.

Vector de Análisis	E1 · Especie	E2 · Transacción	E3 · Mixta	E4 · Subsidiaria	E5 · Coactiva
Probabilidad Realista	30%	35%	20%	40% (Sin presión)	15% (Latente)
Coste Directo ABAYAK	0 XAF	Recupera 56M – 64M	37M – 45M XAF	75.483.139 XAF	Anticipo + Ejecución judicial
Plazo de Normalización	4 a 6 meses	15 días + 3-4m	5 a 7 meses	1-2m obra + 6-12m cobro	20-30d traba + 18-36m litis
Mecanismo Contractual	Convenio reparación + Aval 10%	Transacción extrajudicial (1809 CC)	Convenio cesión de medios	Ejecución subsidiaria (1098 CC)	Embargo preventivo + Depósito judicial
Uso Activos SOMAGEC	Montaje andamios propios	Sin afección de medios	Cesión completa 8 edificios	Alquiler plaza repercutido	Solicitud de garantía judicial sobre activos nacionales de SOMAGEC, por valor suficiente para el daño actual y futuro justificado
Bloqueo Créditos Estado	Inactivo	Inactivo condicionado	Inactivo condicionado	Aviso formal a GEProyectos	Retención judicial 100M XAF
Vía Penal Personal	En reserva no exteriorizada	Renuncia mutua en finiquito	Suspendida condicional	Conminación formal previa	Querella penal + Retirada pasaporte
Control de Calidad	Fiscalización técnica CTO	Control total ABAYAK	Coordinación y doble firma	Dirección facultativa externa	Peritaje de ejecución forzosa

Alcance jurídico y fuentes de contraste. Las referencias a los arts. 1098, 1101, 1106, 1591, 1596 y 1809 del Código Civil, al CTE/LOE, a la Ley 4/2022 y a los precios CYPE/M-LEA son tesis documentales del expediente. Antes de emplearlas en una reclamación deben verificarse la edición aplicable, el contrato, la jurisdicción de Guinea Ecuatorial, la prueba del daño y la competencia para cada medida. Fuentes consultables: BEAC, paridad euro/FCFA; OHADA, procedimientos de cobro y ejecución; BOE, Código Civil español para cotejo textual. La fuente española no acredita por sí misma aplicabilidad territorial ni equivalencia normativa. La retención de 100M, la garantía judicial sobre activos nacionales de SOMAGEC y el arraigo se formulan como solicitudes, no como medidas acordadas.

Clase	Concepto Indemnizatorio	Desglose Pericial y Partidas Físicas	Cuantía (XAF)	Contravalor EUR	Fundamento Jurídico
CAT I	Daño Emergente Material	Reparación 471,68 ml · Picado, saneado estructural, perfilería galvanizada pesada Z-275, placa Aquapanel Exterior, albardilla técnica cincada e impermeabilización bicapa.	75.483.139	115.073 €	Arts. 1101 y 1591 Código Civil (Vicio ruinógeno de origen)
CAT II	Medidas Cautelares y Peritajes	Redes anticaída de alta resistencia, apeos y apuntalamientos perimetrales, balizamiento integral, honorarios periciales forenses y actas notariales de fe pública.	12.500.000	19.056 €	Gastos ineludibles de aseguramiento cautelar y conservación
CAT III	Operativo en Vacío (Mensual)	Servicio de seguridad física 24/7, bombeo ininterrumpido de nivel freático y achique de sótanos, combustible y mantenimiento preventivo de grupos electrógenos.	3.850.000 /mes	5.869 €/m	Sobrecoste de preservación forzosa sin cobertura por explotación
CAT IV	Lucro Cesante (Mensual)	Parálisis total de comercialización de 128 viviendas por prohibición de habitabilidad (riesgo vital por desprendimientos). Base operativa: 85% ocupación (108 unidades).	116.960.000 /mes	178.304 €/m	Art. 1106 Código Civil (Fruto civil frustrado directo e indubitado)
CAT V	Demérito Comercial y Daño Reputacional	Cancelación forzosa de preacuerdos de arrendamiento corporativo, depreciación temporal de la marca residencial Ekuku y descuento de choque post-reparación.	50.000.000	76.224 €	Quebranto patrimonial intangible contrastado

Tipología	Distribución / Planta	Nº Unidades	Renta Unitaria (XAF/mes)	Subtotal Mensual (XAF)	Subtotal Anual (XAF)	Anual EUR
Tipo A — Residencial Estándar	Plantas Baja y Primera	64	800.000	51.200.000	614.400.000	936.647 €
Tipo B — Residencial Superior	Plantas Segunda y Tercera	32	1.200.000	38.400.000	460.800.000	702.485 €
Áticos — Unidades Singulares	Planta Cuarta (Coronación)	32	1.500.000	48.000.000	576.000.000	878.106 €
TOTAL CAPACIDAD PLENA (100%)	8 Edificios Integrales	128	1.075.000 (Media)	137.600.000	1.651.200.000	2.517.238 €
OBJETIVO OPERATIVO ESTABLE (85%)	Base de Cálculo Lucro Cesante	108	1.075.000 (Media)	116.960.000	1.403.520.000	2.139.652 €

Composición del Quebranto Anual Distribución Proporcional

Generación Teórica de Rentas Capacidad Mensual por Tipología

Trimestre 01 // Meses 1 a 3

Bloqueo Legal y Contratación

Fase de negociación prejudicial / Traba de medidas cautelares y acopio técnico en Bata.

Explotación: 0 viv. (0%)

Trimestre 02 // Meses 4 a 6

Fase I Reparación Estructural

Ejecución de los frentes de los bloques 1 y 2. Entrega parcial recepcionada.

Explotación: 32 viv. (25%)

Trimestre 03 // Meses 7 a 9

Fase II Reparación Masiva

Intervención simultánea en bloques 3, 4, 5 y 6. Desescombro y control de anclajes.

Explotación: 75 viv. (58%)

Trimestre 04 // Meses 10 a 12

Fase III y Entrega Definitiva

Finalización de bloques 7 y 8. Recepción definitiva y normalización del régimen 85%.

Explotación: 108 viv. (85%)

Período Temporal	Viv. Explotación	Renta Objetivo Teórica	Renta Real Proyectada	Lucro Cesante Neto	Gastos Fijos Vacío	Quebranto Trimestral Total
T1 (Meses 1 a 3)	0 (0%)	350.880.000	0	350.880.000	11.550.000	362.430.000
T2 (Meses 4 a 6)	32 (25%)	350.880.000	103.200.000	247.680.000	8.662.500	256.342.500
T3 (Meses 7 a 9)	75 (58%)	350.880.000	241.875.000	109.005.000	4.812.500	113.817.500
T4 (Meses 10 a 12)	108 (85%)	350.880.000	350.880.000	0	0	0
TOTAL ACUMULADO 12 MESES	—	1.403.520.000	695.955.000	707.565.000	25.025.000	732.590.000

Evolución de Rentas Trimestrales Teórica vs Real vs Lucro Cesante

Curva de Ocupación Efectiva Progresión Mensual (% Viviendas)

Quebranto Financiero Global 100% de la Reclamación

820.573.139

Masa total reclamable 1.250.955 €

Lucro Cesante (12M) 86,2% del Total

707.565.000

Rentas frustradas ≈ 1.078.676 €

Daño Físico Obra 9,2% del Total

75.483.139

Coste constructivo ≈ 115.073 €

Gastos en Vacío 3,1% del Total

25.025.000

Mantenimiento y apeos ≈ 38.150 €

Estructura Porcentual del Quebranto Distribución Relativa

Masa Monetaria por Componente Volumen Absoluto

Componente del Daño Integral	Importe en XAF	Contravalor EUR	Proporción (%)	Calificación Contable y Forense
1. Daño Material Físico (Reparación de 8 Edificios)	75.483.139	115.073 €	9,20%	Daño emergente directo consolidado
2. Medidas Preventivas, Apeos y Peritajes Forenses	12.500.000	19.056 €	1,52%	Gasto preventivo ineludible de seguridad pública
3. Lucro Cesante por Rentas No Percibidas (12M)	707.565.000	1.078.676 €	86,23%	Fruto civil frustrado de máxima cuantía
4. Costes Operativos de Mantenimiento y Seguridad en Vacío	25.025.000	38.150 €	3,05%	Coste de preservación de activo paralizado
TOTAL QUEBRANTO PATRIMONIAL A 12 MESES	820.573.139	1.250.955 €	100,00%	Masa global de reclamación judicial

Inversión Matemática de Fuerzas: El Coste de la Dilación

El presupuesto total de reparación física de los 16 frentes (75.483.139 XAF) representa menos del 10% del daño económico que sufre Grupo ABAYAK. El vector financiero preponderante es el lucro cesante ininterrumpido de 116.960.000 XAF cada 30 días.

RATIO DE APALANCAMIENTO: 1 XAF INVERTIDO EN REPARACIÓN INMEDIATA DETIENE 1,55 XAF DE DEUDA ADICIONAL POR MES.
CADA DÍA DE DEMORA AÑADE 3.898.666 XAF AL QUEBRANTO INDEMNIZABLE EXIGIBLE A SOMAGEC, S.A.

Cualquier tentativa de SOMAGEC de postergar la intervención técnica o encallarse en peritajes contradictorios incrementa su deuda indemnizatoria a una velocidad de casi 4 millones de XAF al día. En un litigio de 12 meses, la indemnización que deberán afrontar multiplica por 11 el coste de haber ejecutado la obra de inmediato.

Tríada Coactiva Prejudicial: Disparador de Ejecución Forzosa

Si la Dirección de SOMAGEC no comparece en el plazo propuesto de 5 días hábiles tras la notificación fehaciente con el informe técnico sellado, el expediente plantea solicitar a la autoridad competente las medidas siguientes, sujetas a prueba, jurisdicción y resolución:

1. SOLICITUD DE EMBARGO O SECUESTRO JUDICIAL, SEGÚN PROCEDA, SOBRE ACTIVOS DE SOMAGEC SITUADOS EN TERRITORIO NACIONAL: HERRAMIENTAS, VEHÍCULOS, TERRENOS, EDIFICIOS U OTROS BIENES IDENTIFICADOS Y VALORADOS, HASTA ALCANZAR LA GARANTÍA SUFICIENTE DEL RESARCIMIENTO DEL DAÑO ACTUAL Y DEL FUTURO JUSTIFICADO HASTA LA RESOLUCIÓN DE LA SITUACIÓN.
2. DETERMINACIÓN JUDICIAL DE LOS BIENES, LA CUANTÍA Y LA DURACIÓN DE LA MEDIDA CAUTELAR, CONFORME A LA PRUEBA Y LA NORMA APLICABLES.
3. SOLICITUD DE RETENCIÓN CAUTELAR DE 100.000.000 XAF EN TESORERÍA / GEPROYECTOS SOBRE CERTIFICACIONES PENDIENTES.

El expediente propone valorar una querella por imprudencia temeraria y riesgo vital catastrófico (cita documental: arts. 18 y 22.2.d de la Ley 4/2022), así como pedir arraigo o retirada de pasaportes a delegados en la Región Continental. La tipificación, la atribución individual y cualquier medida personal requieren revisión letrada y decisión judicial; la cita de artículos no ha quedado contrastada con el texto oficial en esta revisión.

Curva de Dilación: Reparar vs Lucro Acumulado Mes 0 a Mes 6

Ponderación de Probabilidad de Escenarios Distribución Polar de Riesgo

Escenario Activo	Condición Técnica o Procesal de Ruptura	Escenario Destino Inmediato
Escenario 01 // Amistoso (Especie)	Si en 15 días SOMAGEC no presenta plan de acopio de perfilería Z-275 y placas CTE visadas.	→ ESCENARIO 02 o → ESCENARIO 04
Escenario 02 // Finiquito (A Tanto Alzado)	Si la oferta económica es inferior a 45M XAF (<60%) o exigen fraccionamiento sin aval bancario.	→ ESCENARIO 04 (SUBSIDIARIA)
Escenario 03 // Obra Mixta	Paralización en montaje de andamios >10 días hábiles o discrepancia en recepción de juntas.	→ ESCENARIO 04 (SUBSIDIARIA)
Escenario 04 // Ejecución Subsidiaria	Expiración de 5 días hábiles desde requerimiento notarial sin consignación ni propuesta vinculante.	→ ESCENARIO 05 (ACCIÓN COACTIVA)
Escenario 05 // Enrocamiento Total	Intento de salida de maquinaria pesada por puerto de Bata, abandono o negativa total de pago.	EMBARGOS + QUERELLA PENAL + ARRAIGO

Complejo Residencial Ekuku — Cuadro Director de Negociación y Daños

Qué ocurre, cuánto cuesta y cómo se resuelve

Caen piezas de las fachadas

El reloj cuesta más que la obra

Primero, cerrar un acuerdo ejecutable

Cada día de demora pesa

01.1 Matriz Estratégica de Escenarios Resolutivos

01.2 Cadena de Escalada Secuencial

01.3 Tabla Comparativa Integral — 13 Vectores de Auditoría

02.1 Cuadro Consolidado de Daños y Perjuicios Reclamables

02.2 Capacidad Teórica de Explotación — Parque Residencial Ekuku

03.1 Cronograma de Normalización por Trimestres

03.2 Liquidación Trimestral de Pérdidas y Desviación

04.1 Balance Consolidado de Afección Patrimonial (12 Meses)

05.1 Doctrina de Apalancamiento Negociador

Inversión Matemática de Fuerzas: El Coste de la Dilación

Tríada Coactiva Prejudicial: Disparador de Ejecución Forzosa

05.2 Cuadro de Disparadores de Ruptura (Triggers de Salto)